DEFISCALISATION IMMOBILIERE ET MENSONGES

Bonjour à vous :-)

J'y ai travaillé 10 ans : investissez dans un bien pour vous loger ou éventuellement un investissement immobilier pour y loger votre fils étudiant ou vos grands parents en manque de moyens et méfiez-vous largement des pseudos simulations des conseillers de pacotille, ces "experts en défiscalisation qui deviennent experts après 1 semaine de formation".

Voici un des nombreux écueils de ce type de placements (l'ancienne société dans laquelle j'étais salarié naviguait entre biens non loués, escroqueries en tous genres et par exemple des clients qui avaient acheté un bien avec un dispositif fiscal donné pour loger son fils étudiant (ou autre), avec un bien toujours non livré 6 à 8 ans après. Ou bien ces investisseurs qui me contactaient/ contactent pour m'expliquer l'envers du dispositif LMNP que je connais bien mais que eux ne connaissaient pas : les loyers ne sont plus là, mais leur crédit oui ..... Dans envoyé spécial "Les Robiens de la Colère", vous avez des divorces, des vacances annulées, des gens qui dorment dans leur voiture, des suicides, tout ça suite à un invesstissement immo Pinel/ LMNP/ De Robien/ ZRR et autre très hasardeux: attention, l'immobilier est une affaire de spécialiste, non, "on s'occupe de tout" que vous dit votre conseiller/ téléconseiller est faux. Si tout va bien, tant mieux, si ça commence à partir en sucette, un crédit immobilier, c'est rarement 30€/ mois mais plutôt 600€ - 1000€/ mois ! Danger donc !!!

"Ne vous inquiétez pas, nous nous occupons de tout" : ouhlala, au contraire, inquiétez-vous !

J'entends encore mes anciens collègues, dont une surtout, répéter cela à longueur de journée ponctué de : "nous travaillons avec les meilleurs, nos emplacements sont premium, etc." Pinocchio passerait pour un amateur ...

Réalité : si nous avons 30 à 40 ans aujourd'hui voire moins, nous serons des seniors pauvres arrivé à 70 ans (~2050 et au-delà), mais de là à faire un investissement immobilier à la noix avec une boîte ripoux, ...., fuyez !

Observation : ce projet du gouvernement d'un loyer fictif pour les propriétaires une fois le crédit totalement payé ....... Cela revient souvent sur les sites spécialisés. Vous imaginez le tableau ?

Important pour les investisseurs en locatif : un bien immobilier avec 1% de locataire est mieux qu’un bien immobilier même neuf (VEFA) avec 60 – 80% de locataires à l’intérieur : un propriétaire prend soin de son propre bien, le locataire s’en moque. Préférez les petites copropriétés et les entreprises en tant que locataires, pas forcément les particuliers.

Locataire = un particulier : bienvenue en France : DAL (Droit au Logement), lois françaises ultra-permissives avec les mauvais payeurs, milliers d'astuces pour ne pas être expulsé en payant un minimum du loyer, la facture EDF seulement, etc + trêve hivernale, etc.

Achetez un bien en locatif si vraiment vous voulez plonger, ceci uniquement pour louer à votre fils, un parent malade, etc. : que ça reste en famille, dans la famille proche et de confiance.

"Vous habitez Paris ..... Mr, la rentabilité est bien meilleure en province" : Pourquoi pas, mais si vous entendez-ça dès la prise du RDV téléphonique, c'est mauvais signe : la boîte aimerait bien que vous ne visitiez pas le bien : des choses à cacher ? Vous êtes de Toulouse, investissez en centre-ville de Toulouse, dans les beaux quartiers, dans ceux en pleine modification (tram/ université en construction, grande surface qui va ouvrir, etc.)

Le locatif vous intéresse vraiment ? Et si vous cherchiez du côté des fonctionnaires, de la SNCF, des mairies, des commissariats, des pompiers, une agence banque de France, etc. pour expliquer votre projet : je suis investisseur, je préfèrerais d'abord louer à des débiteurs sûrs, peut-on travailler ensemble en direct. A vous de voir l'axe pour ce type de "partenariat" (passez par le C.E, demandez au directeur/ capitaine, etc. de faire un mail à la brigade avec vos coordonnées et fournissez d'entrée de jeu un extrait de casier judiciaire, etc. Qui vous paye ? La brigade, la mairie, etc. En business tout est possible, osez "sortir du cadre".

SCPI NON FISCALES dans un support assurance vie et si possible en tant que non résident : renseignez-vous, la renta est très bonne, l'immobilier d'entreprises n'est pas dépendant de tout ce qui est DAL, trêve hivernale, etc.

Publicité par email ou par téléphone "Plus de 3000€ d'impôts ? Effacez-les pendant 12 ans, 8 ans, etc." chouette mais déjà, vous avez plusieurs typologies d'impôts : IR (Impôts sur le Revenu) - ISF (Impôt sur la Fortune) - Impôts Fonciers, etc. : cette pub est donc ultra-racoleuse : il y a fort à parier que le défiscalisator avec "ses experts" au bout d'une semaine de formation qui vendaient auparavant des piscines, des téléphones, etc. vous vendent n'importe quoi avec du défaut de conseil flagrant ....

"Nos experts en patrimoine, la boîte fait 100% d'immobilier et rien d'autre" . Une salariée de l'ancienne boîte 100% immobilier qui me salariat n'hésitait pas à dire "nos experts en patrimoine" : elle envoyait alors un conseiller "expert en patrimoine" qui avait bien retenu son argumentaire, vendre de l'immobilier = défaut de conseil !! Défiscaliser n'est pas forcément la meilleure solution : l'IR prend sa source dans les revenus fonciers, les revenus salariaux, etc. Il y a donc des façons de payer moins d'IR avec la transmission patrimoniale entre ascendants et descendants, etc.

Vous voulez investir ? Vous voulez un vrai conseil ? Très rares sont les vrais conseillers en patrimoine qui peuvent proposer un panier d'investissements panachés. D'une manière générale, si vous voulez défiscaliser, éviter d'aller voir un "défiscalisator" qui ne fait que de l'immobilier. Il y a tellement d'autres solutions ! Vous payez 3500/ 4000 € d'IR sans être haut fonctionnaire ou cadre fonctionnaire : n'allez pas systématiquement vers les PINEL et autres : par exemple : un enfant vous permet de réduire votre IR, le chômage de votre compagnon/ compagne - femme, la maladie s'en chargera bien plus rapidement encore. A 50 ans, ce n'est pas forcément la meilleure solution, les kilomètres en voiture pour aller au travail vous font réduire l'IR ("frais réels"), etc. et au final, la vraie renta en immobilier de défisc' sera de l'ordre de 2/3% BRUT maxi et attention au LMNP : taux d'usure élevé, gestionnaires géants pour qui vous et votre appartement ne représentez rien et bon nombre de gestionnaires revendent l'actif au bout de 4/5 ans alors que l'on vous a fait des simulations d'investissements sur 15/20 ans. Cela vous laissera clairement dans la panade.

Moins de 6/ 7000 € d'IR ? Ce n'est même pas la peine d'aller vers l'immobilier de défisc' ! Bien sûr, les "défiscalisators" vous diront le contraire.

"C'est au court de notre rendez-vous que nous vous proposerons les biens les plus adaptés à votre cas" : vous venez de donner votre montant d'IR, vos éléments (T de mensualité crédit voiture/ maison/ pension alimentaire, etc.), votre âge et statut marital (pacsé, divorcé, célibataire , votre loyer (c'est une forme de crédit) et on vous sort ça ? La boîte est un défiscalisator qui va avant tout vous raconter des idioties en rendez-vous face à face. Le minimum est de vous envoyer par mail un minimum de renseignements sur les biens qui vous intéresse. "Et nous avions été formés à casser l'objection" : "d'accord, où souhaitez-vous investir" : Toulouse, Marseille, Paris, Bordeaux, etc. et là, on disait : je vais mettre cela dans le mail à destination du conseiller : préférez-vous un rendez-vous samedi ou plutôt en soirée début de semaine" = on cherche à vous la faire à l'envers !

la réponse acceptable du commercial, du téléprospecteur est alors : "je vous envoie les éléments de l'appartement X de la résidence Y dans cette ville qui vous intéresse : ce programme est entièrement vendu mais voici un peu le niveau de qualité que nous avons. Vous êtes intéressé par St-Maur (94), nous avons un programme au Perreux qui va sortir et sur Saint Maur pour l'instant, nous n'avons rien : je vous l'envoie demain matin sur votre mail et l'interlocuteur reste au tel avec vous, répond à quelques questions et vous dit alors : je peux vous proposer un rendez-vous le ....." : là, on peut s'imaginer que le téléprospecteur ou le commercial sait de quoi il parle, n'a pas honte de ses programmes, etc. L'intermédiaire cherchera à vous donner généralement le moins de renseignements de localisation possible car sinon, vous allez passer en direct avec le promoteur (dernière contre-objection : "nous traitons un tel volume d'affaires que nos équipes travaillent en lieu et place des forces commerciales du promoteur et vous obtiendrez par nous d'autres propositions si le bien ne vous correspond pas" = pipo aussi. Raccrochez et achetez IMMONEUF par exemple puis rendez-vous aussi dans 4/5 agences immobilières classiques.

Pour note, un vrai conseiller dans une société qui peut vous proposer un panier d'investissements multi-secteurs a le moyen de prévenir le promoteur en direct que Mr MICHU avec tel n° de téléphone, à telle adresse, etc. est SON CLIENT. On appelle cela "dénoncer un client auprès du promoteur". Donnez lui 1/2 journée à 1 journée pour le faire donc pour qu'il vous envoie de l'information par mail sur un programme neuf dans la ville ou la région qui vous intéresse et si vous n'avez rien reçu, rappelez-le, voyez s'il ne cherche pas à vous le faire à l'envers et s'il n'est pas convaincant : annulez le rendez-vous !

Sauf à aller voir une vraie société conseillère en gestion patrimoniale qui a donc tout autant des placements OR que FORET qu'IMMOBILIER ancien ou neuf dont SCPI/ OCPI/ actions/ Terres Rares, etc. si vous voulez faire un investissement immobilier défiscalisant, allez voir le promoteur directement ou une agence immobilière à côté de chez vous (oui, l'ancien marche aussi, c'est moins cher, les travaux vous permettront de défiscaliser et l'ancien est en général placé en plein centre-ville de fait -"notions de lots premium").

Exigez aussi un rendez-vous dans l'agence et pas à l'hôtel, dans un restaurant, etc : nous proposions quantité de rendez-vous au restaurant ou ailleurs alors que le client voulait uniquement être reçu en agence. Généralement, ça sent mauvais ! Si vous payez 6 000€ d'impôts et que votre interlocuteur veut absolument vous faire rencontrer son interlocuteur régional/ départemental dans un restaurant, hôtel, à votre bureau, etc., dîtes je passe sur la grande ville la plus proche à telle date : je passerai vous voir directement et raccrochez !

Défiscaliser peut se faire avec de l'immobilier ancien ET neuf : si l'intermédiarie en défiscalisation ne peut vous proposer que du neuf, franchement, on va vous refourguer une solution par défaut : mieux vaut aller voir un autre crémier !!!! Cas contraire : vous traitez avec un promoteur en direct. Forcément, un promoteur par essence vous proposera du neuf (VEFA).

PROMOTIONS SUR TEL BIEN alors que le programme est déjà sur le marché depuis 1 an et demi : savoir que si le défiscalisator vous propose ce type de promotion, c'est souvent parce que le bien est une daube (exposé nord au 1er étage par exemple) et la promotion de carrière et les pépètes seront pour le commercial qui vous a refourgué sa cochonnerie et vous aurez gagné un bien dans un programme fait à la va-vite, mal construit, avec des malfaçons ou mal situé, excentré par rapport au centre-ville, etc. Ce n'est pas systématique, mais renseignez-vous alors en Mairie sur la zone, le promoteur, l'intermédiaire (banque ou défiscalisator), parcourez les distances vendues à pied ("à 5 mns à pied de la gare" et vous contrôlez et tombez sur 15 mns de marche : le locataire qui sera intéressé sera jeune, avec une situation financière fragile voire grand du type 1.95 m, etc.).

Crédit immobilier : "taux fixe maturité 5 ans" : c'est un crédit attrape gogo et la banque espère que ce taux remontera au bout de 5 ans : il est fixe 5 ans ("maturité 5 ans") ou 12 mois (maturité 12 mois), c'est un taux révisable qu'on espère vous coller. Une fois la "maturité" atteinte, vous jouez au poker ! La banque, le défiscalisator est en train de vous vendre un taux variable !!!

Déjà à l'époque, j'avais refusé de vendre les cochonneries de la boîte en loi Robien dans des coins perdus et c'est la même chose avec Pinel/ Duflot, etc. Lois qui se succèdent. Non la panacée n'est pas la loi LMNP : le Loueur en meublé Non Professionnel ou Professionnel (LMP) peut faire faillite. Et là, que se passe t-il ? Le commercial en année N-6 vous avait fait une simulation sur 20 ans avec un effort d'épargne donné qui est en dessous de ce que vous pouvez mettre par mois pour vous vendre plus facilement ses cailloux , avec une valeur à la revente, etc. C'est du pipo : le gestionnaire est une grosse société type Club Med, Pierre et Vacances, etc et vous êtes une poussière pour lui : vous êtes l'acquéreur d'un caillou au sein d'une résidence X : cette résidence est un actif Y parmi les milliers de résidence qu'il gère en France, en Europe, éventuellement à l'international. SA rentabilité à lui promoteur n'est pas bonne ? Il va arbitrer et de vous, il n'en a rien à faire : il vend la résidence au bout de X années à un autre gestionnaire LMNP/ LMP moins regardant à un prix discounté et vous êtes arnaqué !!!!! Vous voulez revendre le bien car vous vous êtes rendu compte que vous avez été pris pour un idiot ? Le nouveau gestionnaire LMNP/ LMP peut éventuellement accepter mais fini la "jolie plus-value pipo vendue il y a X années par le commercial" : le gestionnaire vous rachètera éventuellement le bien au bout de 2 ans à - 30% (je suis gentil) en vous baissant le loyer qui avait servi de base à votre simulation prix de revente/ rendement/ effort d'épargne de par exemple 50%.Investissez donc en LMNP uniquement dans le coeur du centre-ville de grandes villes si vous investissez dans une résidence d'affaires ou étudiantes. Pour la résidence de tourisme ou senior, il faudra choisir votre localisation autrement.

J'ai quelque chose de bien mieux que la loi PINEL, c'est la LMNP, vous connaissez ? Attention, vigilance !!!! Pourquoi ne vous parle t-il pas d'ancien, de SCPI sur super assurance-vie, etc. Méfiez-vous des "défiscalisators".

ET par exemple plus simplement, pariez sur l’étranger (Etats-Unis et autres) achetez un bien pour vous logez vous-même dedans en France si vous êtes français (neuf ou ancien), etc. : attention à bien vous renseigner via notaire et autres pour tout connaître des lois, de la fiscalité du pays, etc. (droit immobilier anglais très spécifique par exemple, immobilier espagnol attractif sur le papier mais la réalité a parfois été très noire : à vous de vous renseigner).

A part la bourse avec l’appui de très bons logarithmes à retravailler en fonction de vos propres résultats financiers et les SCPI sous certaines formes, ou l’investissement immobilier ailleurs qu’en France même avec l’appui de toutes les collections de loi (Pinel/ LMNP etc.), il y a mieux (terres rares pourquoi pas) que la défiscalisation immobilière en VEFA en prix sur-évalué avec une plus-value hypothétique pas avérée malgré le pipo crédible du "conseiller".

Concrètement, vous rendrez d’abord service à l’état et au vendeur de la solution, souvent un “défiscalisator” sous-diplômé avec une belle "gueule" et qui vous pond des simulations à la noix comme j’en ai aussi faite, ou au banquier qui a un sur-commissionnement pour vous vendre l'assurance-vie maison, le placement boursier DAUBE objectif +15%, etc., qu'à vous-mêmes.

Achetez d'abord un bien immobilier pour vous loger dedans, lisez IMMONEUF.FR qui résume tout, pas besoin d'aller voir votre banquier autrement que pour le crédit, à part si le banquier est aussi le PROMOTEUR directement (BNP Paribas Real Estate par exemple), un défiscalisator et négociez tout à fond, allez directement en bulle de vente, en agence immobilière (essentiellement vente d'ancien) et ouvrez l'oeil : visitez, comparer, lisez l'offre de crédit 2/3 fois, demandez des explications sur tout ce que vous ne maîtrisez pas, etc.

Défiscaliser ? Donner aux associations (petits frères des pauvres, pupilles de la nation, associations de pompiers morts au feu, lutte contre le cancer, ,etc.) ou employez du personnel de maison : cours à votre fils étudiant par un organisme dédié, femme de ménage, nounou, etc.,

mettez votre bien dans un support assurance-vie, faire une donation à une partie de votre famille, démembrez, etc. !

Il vous reste 3/ 4000 € d'impôts (IR) ? Payez-les et n'allez pas vers la défiscalisation ....

J'ai arrêté la déficalisation depuis fin décembre 2014 : 99% de solutions pipos quelque soit la société et pourtant, j'étais en CDI depuis presque 10 ans, donc en situation de confort mais j'en avais marre de mentir sans cesse, de travailler pour des ripoux qui privilégient la promotion canapé avec les conseillères sédentaires ou non, etc.